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■CM方式とは？

建築主からすると、「良い建築を安く」実現してもらうのがあたり前の要求です。しかしながら、現在のリストラの風が吹き荒れる建設業界の状況を踏まえると、その答えをキチンと出せるゼンコンがどれだけ存在するか、疑問といわざるを得ません。
この旧態依然とした建設業界を変革するには、発注者である建築主の力が必要となります。しかし建築の知識を持ち合わせない建築主には難しいことです。
そこで建築主と同じ基盤に立ち、建築主を支援する管理者として、透明な建築サービスを目指すCM方式が生れました。

■全体的な管理は誰が？

建築の主人公はあくまでも建築主であり、CM会社は建築主が自分の要望を整理し、正しい判断を行う為の情報提供者であり、又建築主から権限委譲を受けて、建設プロジェクトを運営し統括する建築主の代理人でもあります。
その代理人がCMR (コンストラクション マネージャー)です。
このプロジェクトに於いては、標準設計から原価管理・工事管理にいたるまでの業務を考えています。事業主ではRC建築工事のマネージメントは、それなりの体制を作らなければ出来ませんから、一般的には専門コンサルタントや、設計事務所(工事管理が出来る前提)にCMRを委託します。大手デベロッパーでは、社内にCMR部門を設け自社施工で行ってるケースもあります。
■歴史的な背景ーCM方式の発祥地はアメリカ

はじめてのCM方式が採用されたのは、1970年着工のワールド・トレードセンターの工事でした。(ミノル・ヤマサキによって設計され2001年9月の同時多発テロで崩壊した、ツインタワーです)ニューヨーク市が、建設業者のティッシュマンを発注者の代理人にし、この工事の分離発注の業務を代行させたのです。1970年のアメリカは、現在の日本と同じく大不況でしたが、この分離発注方式の採用が大成功を収めました。その年に連邦政府でもこの契約システムを採用するところとなり、CM方式と名づけられ、以後アメリカのみならず世界中に急速に普及しています。
■なぜCM方式？

賃貸アパート・マンションに要求される性能は、入居者やオーナーのニーズに応えるものでなければなりません。しかし、従来の不特定なゼネコンに発注する仕組みでは、VEを含めた改良改善点は勿論の事、事業主の求める性能が商品に反映しにくい部分があります。CM方式の採用は、事業主が直接施行者になる為、これらの問題点がローコストで解消できる大きなメリットがあります。
入居者・オーナー・事業主が求める、高いクオリティーをローコストで実現できるCM方式を、今取り入れるべきと考えます。
事業主直営型CM方式 概要

工事をゼネコンに一括発注せず、建築主がサブコンへ工種ごとに直接発注する方式です。
従来のゼネコンによる、トータル的な保証やアフターサービスは受けられませんが。ゼネコンの経費・利益が削除でき工事費が最も安くなる方式です。
建築主とサブコンの間に入って、コストマネージメントや、工事管理を建築主から委託されて行うのは、CMR(コンストラクション マネージャー)です。

□工事の施工管理者(CMR)を派遣し工事管理を代行します。
□アフターサービスや品質保証は、工種ごとに建築主がサブコンへ直接依頼することになります。



事業主直営型CM方式 特徴

【メリット】

□ ゼネコンの利益・経費が削減出来る。
□ 仮設を含め工事費の内訳が明確になる。
□ 事業主＝発注者である為、集中購買等により、大幅に低減されたコストが期待できる。(数社に見積り依頼を行い、複数の業者と年間契約単価を決定する)
□ 事業主とサブコンの直接契約により、サブコンの御社に対する帰属意識が高まり、協力体制が強まる。
□ 施工の効率アップ・コストの低減に寄与する、従来のゼネコンとサブコンの関係では出来ない新しい業態を構築できる。(例えば業種の整理・多能工の育成等)
□ 従来の標準的な工程から、効率或いはコスト重視の工程を検討できる。
□ VE成果等、改良改善点のフィードバックや水平展開がスムーズに行える。

【デメリット】

□ ゼネコンによる、トータル的な保証やアフターサービスが受けられない。
□ サブコンと直接契約となり倒産等のリスクが増大する。
□ ゼネコンのいないぶん紛争の当事者になる事もある。
□ 契約書や請求書処理等事務作業量が増大する。
□ 報告を受けたり、会議や打合せの回数が多くなる。